投稿者 global-ai-media 
米国において、AI規制を巡る連邦政府と州政府の対立が表面化しつつあります。トランプ氏によるAI開発推進・規制緩和（モラトリアムの解除や連邦レベルでの介入停止など）の方針が、住宅価格高騰を抑制したい州レベルのAI規制強化の動きと衝突する懸念が出ています。本稿では、特に不動産業界（PropTech）におけるアルゴリズム規制の動向を整理し、日本のAI実務者が考慮すべきガバナンスのあり方を解説します。
連邦の「規制緩和」対 州の「消費者保護」
POLITICOが報じる通り、米国のAI政策は複雑な「ねじれ」の局面を迎えています。トランプ氏の方針とされるAIに関するモラトリアム（ここでは過度な規制の凍結、あるいは開発推進のための連邦主導の動きを示唆）は、イノベーションを優先する立場をとります。一方で、各州の議員たちは、AIが住宅価格の釣り上げや差別的な入居審査に利用されることを懸念し、独自の規制法案を相次いで提出しています。
米国では、AIガバナンスにおいて「連邦による一律のルール作り」が進まない間隙を縫うように、カリフォルニア州やコロラド州などが先行して包括的なAI規制や特定分野（人事、保険、不動産）への規制を強化してきました。今回の報道は、連邦政府が強力な「規制緩和」や「州法の無効化（プリエンプション）」に動いた場合、生活コスト（特に家賃）の上昇を抑えたい州政府の取り組みが骨抜きにされるリスクを指摘しています。
不動産テックにおけるAIリスク：価格カルテルとバイアス
なぜ不動産分野が焦点となっているのでしょうか。背景には、賃料設定アルゴリズム（Dynamic Pricing）や入居者スクリーニングAIの普及があります。米国ではすでに、特定の賃料設定ソフトを多くの家主が利用することで、実質的な「アルゴリズムによる価格カルテル」が形成され、家賃高騰を招いているとして司法省や州検事総長が訴訟を起こす事例が発生しています。
生成AIや機械学習モデルが、収益最大化を学習する過程で、意図せずとも競争法（独占禁止法）に抵触する挙動をとったり、特定の人種や属性を入居審査で不当に排除したりするリスクは、AI倫理の古典的かつ深刻な課題です。州レベルの規制案はこれらを防ぐためのものですが、連邦の方針が変われば、これらの消費者保護策が宙に浮く可能性があります。
日本企業のAI活用への示唆
この米国の動向は、対岸の火事ではありません。日本国内でAIを活用、あるいは米国展開を考える日本企業にとって、以下の3点が実務的な示唆となります。
1. グローバル・コンプライアンスの複雑化
米国市場に進出する場合、「連邦法さえ守ればよい」という単純な図式は通用しなくなっています。州ごとに異なる、場合によっては連邦方針と対立する規制要件（特に消費者保護やプライバシー関連）への対応能力が求められます。法務・コンプライアンス部門は、連邦の動向だけでなく、進出先の州法リスクを細かくマッピングする必要があります。
2. 「バーティカルAI」ごとのリスク評価
今回は不動産（Housing）が焦点ですが、医療、金融、雇用など、生活に直結する分野（High Stakes領域）では、汎用的なAI規制とは別に、業界特有の厳しい目が向けられます。日本国内でも、不動産テックやHRテックにおいてAIによるマッチングや査定が普及していますが、そのアルゴリズムが「公正な競争」や「公平性」を阻害していないか、ブラックボックス化させずに説明責任を果たせる設計にしておくことが、将来的な規制対応や炎上リスク回避につながります。
3. 日本型「ソフトロー」下での自主ガバナンスの重要性
日本は現時点で、欧州のような罰則付きの包括的規制（ハードロー）ではなく、ガイドラインベースの「ソフトロー」アプローチをとっています。しかし、アルゴリズムによる価格操作（デジタルカルテル）の疑念が生じれば、公正取引委員会などが介入する可能性は十分にあります。企業は法規制を待つのではなく、AIガバナンス委員会を設置するなどして、「自社のAIが社会的に許容される挙動をしているか」を自律的に監査する体制を整えるべきです。